Nowe przepisy o najmie krótkoterminowym w 2026 roku budzą sporo zamieszania. Z jednej strony unijne rozporządzenie, które już obowiązuje, z drugiej polska ustawa wciąż w przygotowaniu, a w mediach straszenie karami do 50 tysięcy złotych „od 20 maja”. Wyjaśniamy, co z tych zmian obowiązuje dziś, a co dopiero powstaje.

Najważniejsze jest jedno rozróżnienie. Czym innym są przepisy unijne, które już działają, a czym innym polska ustawa, której na dziś nie ma. Bez tego większość nagłówków wprowadza w błąd.

Co wprowadza rozporządzenie unijne (STR)

Rozporządzenie STR (2024/1028) obowiązuje bezpośrednio we wszystkich krajach Unii od 20 maja 2026 roku. Porządkuje ono dane o najmie na doby i wiąże oferty z oficjalnymi rejestrami.

Główne założenia:

• każdy lokal na wynajem krótkoterminowy ma mieć numer identyfikacyjny,
• numer musi być widoczny w ofercie na platformie rezerwacyjnej,
• platformy, takie jak Airbnb czy Booking, mają weryfikować ten numer,
• platformy przekazują organom dane o aktywności wynajmujących.

W tych przepisach najem krótkoterminowy to pobyt trwający nie dłużej niż 30 dni. Najem długoterminowy zostaje poza regulacją.

Dlaczego 20 maja 2026 nic się jeszcze realnie nie zmieniło

Rozporządzenie zaczęło obowiązywać, ale w Polsce nie ma systemu, w którym właściciel mógłby zarejestrować lokal. Centralny rejestr nie został uruchomiony, a krajowa ustawa wdrażająca nie jest uchwalona.

Ministerstwo Sportu i Turystyki potwierdziło, że sankcje z rozporządzenia STR nie mogą być stosowane do czasu wejścia w życie polskich przepisów. W praktyce nie ma numerów do nadania, nie ma formularza rejestracji i nie ma czego wpisywać do ogłoszenia. Mówienie o karach „od 20 maja” jest więc przedwczesne.

Polska ustawa o najmie krótkoterminowym: dwa projekty, jeden kierunek

W pracach są równolegle dwa projekty. Żaden nie został uchwalony, ale mają wspólny kierunek.

• Projekt rządowy (UC135) Ministerstwa Sportu i Turystyki. Wprowadza CentralnyWykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), numery identyfikacyjne, obowiązkowy regulamin porządkowy oraz oświadczenie o spełnieniu wymogów przeciwpożarowych i sanitarnych. Za naruszenie obowiązków grożą kary do 50 tysięcy złotych.
  
• Projekt poselski (druk 2353) klubu Polska 2050. Idzie w stronę większych uprawnień gmin i wspólnot mieszkaniowych, w tym wpływu na prowadzenie najmu na doby w danym budynku.

Eksperci spodziewają się połączenia projektów lub zastąpienia poselskiego rządowym. Prace się przeciągają, ponieważ trwa spór o zakres uprawnień gmin i wspólnot (stan na czerwiec 2026). Ostateczny kształt i termin wejścia w życie wciąż nie są przesądzone.

Co to oznacza dla Ciebie teraz

Zmiany są przesądzone co do kierunku, ale nie co do daty startu. Masz czas, żeby przygotować się spokojnie, zamiast działać pod presją kar, które na razie nie obowiązują.

Konkretne obowiązki właściciela i listę dokumentów do przygotowania opisujemy w osobnym wpisie: Obowiązki właściciela: najem krótkoterminowy 2026.

Jeśli formalności wokół najmu na doby Cię obciążają, rozważ dwa kierunki: przekazanie zarządzania apartamentem firmie (dowiedz się więcej tutaj) albo przejście na najem długoterminowy.

JustBooking zarządza apartamentami w Warszawie, prowadzi dla właścicieli pełną obsługę najmu, a także wynajem długoterminowy i komercyjny (dowiedz się więcej tutaj). Sprawdź zasady współpracy dla
właścicieli i napisz do nas.